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浅析城市居住区老化的因素方面
随着城市发展，作为城市重要组成部分的居住区会有一个不断老化的过程，其老化的原因大致分为以下3种情况。
1.结构性老化。城市的结构，城市土地的用途取决于一定时期的城市社会、经济发展的需要。随着城市社会、经济发展战略的调整，城市的整体功能结构将发生变更。这时，作为城市系统结构组成部分的某些居住区，如果不置换成其他使用功能，就会与城市整体结构不协调，才响城巿整体功能的发挥。在这种情形下，无论该住区建立的时间长短，结构的新旧程度如何，从城市整体发展的角度来说，都应该被置换。就像传统建筑材料逐渐被新型建筑材料所替代一下，现在人们都指定的是石膏板终将会被硅酸钙板所替代，木龙骨终将被轻钢龙骨所替代一样，任何建筑材料在不适应社会建筑经济的发展趋势时都将会被淘汰的。城市经济学用"建筑物的经济寿命"来解释这种结构性老化现象。简单地说，当一个地块上的建筑物潜在的可能用途的房地产价值大于现实用途的价值时，就代表这个建筑物经济寿命的终结，而不论其在物质形态上是否达到了真正可报废的程度。例如，位于重庆市南岸区市中心的珊瑚村小区，始建于20世纪80年代，但由于其紧邻南坪商业圈，作为居住用地土地价值不能得到充分发挥，这就属于结构性老化。
2.功能性老化。随着城市社会、经济、文化的进步，人们的生活习惯、生活方式、居住形态、社会心理及价值观念等必然随之发生变化。在这种情况下，相应于过去社会经济条件下建成的居住区，如果不随之发生变化，或变化迟缓，就会使其不能满足变化了的居住生活需求。建筑材料的多功能性也逐渐被人们所需要，如环保节能，防火阻燃，隔热防水防潮，隔热吸音的硅酸钙板就被越来越多的建筑所需要。这种状况现象即为居住区的功能性老化。具体表现为人口密度增高、住宅面积过小、户型设计不当；公共设施位置不当或数量不足、服务质量下降；道路交通设施缺乏、交通混杂;犯罪等社会问题发生，社区人际关系冷漠、社会生活单调等。居住区是否发生功能性老化同样不能以居住社区建造时间的长短来衡量。建于20世纪八九十年代的居住区基本都属于这种情况。
3.物质性老化。指居住社"的物质环境随着时间的推移而发生磨损，从而使原有的居住功能发生衰退的现象。居住社区的物质性老化程度4居住区使用时间的长短、维护、改善工作的进行状况有关。例如，我同城市住宅的大修周期约为15-20年，但因建设质量和维修管理水平较低，实际上普通住宅8年左右即开始物质性老化过程。
1.结构性老化。城市的结构，城市土地的用途取决于一定时期的城市社会、经济发展的需要。随着城市社会、经济发展战略的调整，城市的整体功能结构将发生变更。这时，作为城市系统结构组成部分的某些居住区，如果不置换成其他使用功能，就会与城市整体结构不协调，才响城巿整体功能的发挥。在这种情形下，无论该住区建立的时间长短，结构的新旧程度如何，从城市整体发展的角度来说，都应该被置换。就像传统建筑材料逐渐被新型建筑材料所替代一下，现在人们都指定的是石膏板终将会被硅酸钙板所替代，木龙骨终将被轻钢龙骨所替代一样，任何建筑材料在不适应社会建筑经济的发展趋势时都将会被淘汰的。城市经济学用"建筑物的经济寿命"来解释这种结构性老化现象。简单地说，当一个地块上的建筑物潜在的可能用途的房地产价值大于现实用途的价值时，就代表这个建筑物经济寿命的终结，而不论其在物质形态上是否达到了真正可报废的程度。例如，位于重庆市南岸区市中心的珊瑚村小区，始建于20世纪80年代，但由于其紧邻南坪商业圈，作为居住用地土地价值不能得到充分发挥，这就属于结构性老化。
2.功能性老化。随着城市社会、经济、文化的进步，人们的生活习惯、生活方式、居住形态、社会心理及价值观念等必然随之发生变化。在这种情况下，相应于过去社会经济条件下建成的居住区，如果不随之发生变化，或变化迟缓，就会使其不能满足变化了的居住生活需求。建筑材料的多功能性也逐渐被人们所需要，如环保节能，防火阻燃，隔热防水防潮，隔热吸音的硅酸钙板就被越来越多的建筑所需要。这种状况现象即为居住区的功能性老化。具体表现为人口密度增高、住宅面积过小、户型设计不当；公共设施位置不当或数量不足、服务质量下降；道路交通设施缺乏、交通混杂;犯罪等社会问题发生，社区人际关系冷漠、社会生活单调等。居住区是否发生功能性老化同样不能以居住社区建造时间的长短来衡量。建于20世纪八九十年代的居住区基本都属于这种情况。
3.物质性老化。指居住社"的物质环境随着时间的推移而发生磨损，从而使原有的居住功能发生衰退的现象。居住社区的物质性老化程度4居住区使用时间的长短、维护、改善工作的进行状况有关。例如，我同城市住宅的大修周期约为15-20年，但因建设质量和维修管理水平较低，实际上普通住宅8年左右即开始物质性老化过程。
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